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潘高煊:地產金融追夢人
2019年01月10日 13:23   來源:中新網上海  

  中新網上海新聞1月10日電(曹卉)和潘高煊接觸過的人,對他最深的印象就是:低調穩重,專業博學。

  生于1984年的潘高煊剛過34歲,但在地產行業卻已深耕12年。雖年輕,但絕對是一位業內的“老法師”。

  從最早開始純地產開發,到后面轉型金融行業,再到創建“地產+金融”的資產管理平臺,潘高煊對地產加金融模式的探索一直未變,他希望能真正地將地產和金融結合起來,用金融熨平地產周期,最大程度對沖行業波動,保障投資順利穿越周期輪動維持基業長青。

  地產江湖的“變”與“不變”

  有人說,2004—2013的十年被稱為中國房地產業發展的黃金十年,2013年之后中國房地產行業則進入了“白銀時代”。從2007年大學畢業進入地產行業,直到2014年轉行金融,潘高煊正好經歷了中國地產行業由“黃金時代”向“白銀時代”的轉變。

  大學畢業后,潘高煊就回到了老家寧波,進入當地一家區域品牌地產公司。從總經理秘書開始做起,到工程管理、營銷策劃、投資管理,再到項目負責人。在一家公司歷時7年共開發12個項目,項目業態涵蓋高端住宅、五星級酒店、5A甲級寫字樓、經濟型酒店及社區商業等,幾乎涵蓋了地產行業的大部分業態。

  多崗位歷練,全業態開發,這讓潘高煊具備了豐富的地產開發管理及實踐經驗,對地產行業的認知也更為深刻。在他看來,在看待地產行業的過去發展和未來走向時,既要看到它的“變”,也要看到它的“不變”。

  “什么是‘變’?地產行業的‘變’就在于它在周期內呈現出來的不斷波動。從1988年住房制度深化改革后住房商品化到現在,我們看房地產交易的量與價走勢是一個周期內波動整體向上的趨勢。地產行業的交易量伴隨著城市化建設進程不斷提升,交易價格依托于貨幣的持續發行不斷攀高。拉出近10年的數據看,現在基本上3-4年就是一個周期。這種變化作為行業特性會是長期存在的。”

  “什么是‘不變’?第一不變的是房地產在 社會經濟中的重要地位。房地產相關產業對中國GDP的貢獻率超過20%,在國家經濟發展中具有非常重要的地位,不管從土地財政角度還是關聯產業驅動角度,地產行業的樞紐作用短期內不會變化;第二不變的就是人們對品質生活的追求與美好生活的向往不會變,房子的居住屬性和投資屬性都承載著物質文化需求提升的愿望。這就為地產行業的發展注入了內生動力。”

  從潘高煊分析中可以看到他對這個行業的熟知和信心。

  地產轉型的思考與實踐

  也正因為經歷了“黃金時代”向“白銀時代”的轉變,潘高煊意識到,過去依靠傳統地產的開發模式以擴大規模來提升利潤絕對值的做法已經進入紅海領域,地產開發需要匹配穿越周期的流動性支持平臺并駕齊驅,來對抗周期波動。房企需要借助金融手段引入投資來實現發展。地產與金融的深度結合勢在必行。

  正是基于對這一趨勢的判斷,在上一波周期低谷(2014年),潘高煊就在考慮如何將地產和金融更好地結合起來,之后也一直朝著這個方向不斷實踐落地。2015年,潘高煊加入當時剛在紐交所上市的鉅派投資集團,以合資公司的形式在鉅派投資內部籌建投融資一體化平臺,開始地產加金融模式的探索。

  在潘高煊看來,地產轉型的方向應當是 “錢(資金)、地(項目)、人(團隊)”統籌的投融資一體化。在投融資一體化的閉環中,融資端是成本,融資最后是要有項目作為載體來落地,而且項目的利潤需要覆蓋掉融資端的成本并且有盈余,才算是投資成功。如果投資端項目本身無法保障利潤,那融資端的利潤將無法實現,哪個環節都無法獨善其身。所以,投融資一體化勢在必行,平臺必須對投資結果負責。而這一模式落地的最好方式就是將募集端和資產端做成獨立的地產基金平臺,而地產基金投資的落地必須要有可控的地產團隊來操盤,這樣才能對基金投后管理和項目投資收益有把控力。

  2018年,潘高煊與具有房地產開發背景的綠創集團合作,作為聯合創始人籌建綠創金融平臺。

  地產江湖的“老法師”開始了新的創業之路。

  “地產+金融”的“綠創模式”

  綠創金融是由一群在地產及資管行業摸爬滾打多年的資深人士聯合起來成立的地產金融公司,定位為一家具有獨立募資能力、并以地產并購為主要業務的資產管理平臺。綠創金融整合資產端與募集端,真正在業務體系上形成了閉環操作。

  在資產端,綠創金融主要是做以住宅地產項目為主的并購業務,這也是核心業務。地產并購業務結合了并購和開發的雙重收益,交易落地就有利潤空間,其利潤主要源于地產行業本身所具備的開發利潤和折價并購流動性不足資產的價差收益。

  潘高煊認為,地產并購行業門檻較高,主要是必須具備自有資金、開發團隊和標的項目,歸納起來就是前面提到的“錢、人、地”的投融資一體化。門檻一是要用杠桿,體現融資能力,就必須自己先有錢;門檻二是開發能力,要有專業的開發團隊,這是保障開發和提升周轉需要;門檻三是并購業務的收購方對于標的風險把控和資產的處置能力有較高要求。綠創金融目前已開發項目自有資金年化回報率都在60%以上,大部分維持在100%以上,這些歷史業績也佐證了公司對于并購資產較強的把控能力和盈利能力。

  在募集端,綠創金融目前已經在上海、杭州、寧波、蘇州、廈門、溫州、南通、無錫、慈溪等地成立了分支機構,未來還會在全國陸陸續續開設其他的網點。獨立的募集能力為并購業務插上了翅膀,并購業務雖以自有資金主導,但股權并購基金放大了并購資金規模,降低自有資金占比的同時增加了把握機會的能力。地產并購基金具備足夠安全墊的同時,提升了自有資金的投資收益空間。

  當然,實現綠創金融投資目標的立足點,是因為綠創地產作為基金所投項目的項目管理團隊所具備的強大開發能。綠創地產源于萬科寧波公司,從2007年到2018年的這10多年中,這支團隊開發并購項目已超15個。憑借穩健的投資策略和卓越的開發能力,平臺累積了超過22億的凈資產。這也是綠創金融之所以能夠做到全鏈條主動管理,為自有資金和投資基金提供充分保障的重要原因。

  具體到地產基金產品本身,綠創金融發行的地產基金所有的底層資產都是一一對應的,而且是先并標的再設基金,基金在并購標的資產中具備控股權和充足的安全墊,這就大大提升了資產的安全性。

  “產品底層清晰,風控全面,安全墊充裕,收益有歷史業績保障,這正是綠創金融的優勢所在。”潘高煊對“綠創模式”信心十足。

  初心不變 踐行地產金融

  看準想透的事,不管多難潘高煊都會堅持做下去,就像當初萌生“地產+金融”的想法,初心一直沒變,無非就是花多長的時間將目標落地。綠創金融投融資一體化的模式逐步落地,并取得一定的成績和發展,這也證明了當初潘高煊選擇的正確性。

  “投融資一體化的重點是增強投資端的利潤率。綠創金融屬于新平臺,但團隊是老團隊,很成熟并具備豐富的實操經驗。資產管理平臺是轉型升級后輕裝上陣,是發展趨勢;而傳統的單一的財富管理業務承載著歷史包袱是負重前行,更需要及時革新。”潘高煊認為,“融資業務賺取的是息差,為規模導向業務;投資業務賺取的是利差,為利潤導向業務。當下及后續市場,收縮規模提升利潤是風險控制和實現持久經營的必經之路。綠創金融在保證規模的同時會更注重提升利潤,堅持做地產并購領域的精準投資者。”

  目前我國的地產金融市場仍然處于一個發展階段,未來建立一個更加專業細分的地產金融體系是房地產調控長效機制不可或缺的一部分,是房地產投融資等金融活動蓬勃發展的有力保障,只有這樣房地產市場才能走得更健康、更久遠。

  “十步殺一人,千里不留行。事了拂衣去,深藏身與名。”李白的《俠客行》刻畫了一個奮勇殺敵、不顧一切沖鋒陷陣的“俠客”形象。在時下的地產江湖,潘高煊更像是一位“地產金融追夢人”,目標堅定,步步為營,堅守初心,和身邊一群追夢的“俠客”們一起,不斷踐行地產金融之路,打出屬于他們的天下,屬于他們的江湖。

注:請在轉載文章內容時務必注明出處!   編輯:李秋瑩

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